نام کاربری :
کلمه عبور :

کد امنیتی :

« عضویت رایگان در سایت »

« رمز خود را فراموش کردم ام »

« حساب من غیر فعال است »

« نمیتوانم به سیستم وارد شوم »

 

 

 

 


شنبه 30 دي 1396
ش ی د س چ پ ج
            1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
03. جمادي‌الاول 1439
2018 Jan 20

 

 

 

مشاهده کامل خبر
خانه بخریم یا نخریم؟      

دادرس مقدم - پیش بینی آینده بازار مسکن همیشه از دشوارترین کارها بوده است که تحلیل گران با آن دست و پنجه نرم کرده اند.

تعدد بازیگران، سیاست های دولت های مختلف، تغییرات نرخ تورم، فراز و فرود نرخ بهره بانکی، بازارهای جایگزین سرمایه گذاری (همچون بانکها، بورس، طلا و دلار)، خط مشی های حمایت بانک ها در تزریق پول و وام به بخش مسکن، روند هرم جمعیت و ازدواج و تقاضای مسکن، و دهها عامل دیگر از مواردی هستند که پیش بینی آینده بازار مسکن را همیشه سخت و حتی ناممکن کرده اند؛ اما می توان در ساحت تحلیل، با بررسی روند بازار مسکن و برخی از مهمترین عوامل رشد و رکود بخش مسکن، تا حدود قابل قبولی پیش بینی آینده بازار مسکن را انجام داد.

 

حجم خانه های نوساز و خالی 

گریبان بازار مسکن را رها نمی کند

 

بازار مسکن، به مدد دوپینگ پولی- مالی دولت دهم، رشد نامتعارف و حبابی را طی سال های ۸۹ تا نیمه اول ۹۲ تجربه نمود. این بازار از نیمه دوم سال ۹۲ وارد دوره رژیم درمانی شد.

شرایط رکود عمیق تا اواخر سال ۹۴ بر این بازار حکمفرما بود که با تخلیه این بازار از سوداگران همراه شد. از سال ۹۵، تحرکات اندکی در بازار مسکن پایتخت مشاهده شد. البته نمی توان از این تحرکات، تعبیر به رونق بازار مسکن نمود؛ اما رکود هم برازنده آن نبود. به تدریج برخی از ترمزها از جلوی پای بازار مسکن برداشته شد و آثار بهبود در این بازار دیده شد. بهبود درآمدهای نفتی و نرخ رشد اقتصادی به دلیل رفع تحریم های هسته ای و افزایش چشمگیر وام های خرید مسکن در دولت اول روحانی، تاثیرات مثبتی بر بازار مسکن برجا گذاشتند؛ ولی حجم خانه های نوساز، بیشتر از آن بود که گریبان این بازار را رها کند.

 

سپرده های بانکی مردم

رقیب بازار مسکن

 

البته نباید از نقش مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، یعنی سپرده های بانکی غفلت نمود! جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-دلار است. بر این مبنا نرخ بالای سود سپرده های بانکی، تاثیرات نامطلوبی بر بازار مسکن برجای گذاشته است؛ به گونه ای که یکی از عوامل موثر طولانی شدن رکود مسکن را بدون شک می توان نرخ های بالای سود سپرده های بانکی دانست.

 

بازار مسکن در سال ۹۷

باز هم افزایش قیمت هیجانی

و شوکه آور نخواهد بود

 

در باره پیش بینی آینده بازار مسکن در سال ۹۷ نیز هر چند پیش‌ فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن است؛ اما با این حال آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که رشد و رونق قیمت مسکن و به طور کلی بازار املاک، حول و حوش نرخ تورم عمومی خواهد بود. در خصوص بازار مسکن در سال ۹۷، باز هم افزایش قیمت هیجانی و شوکه آور نخواهد بود. در سال ۱۳۹۷ سیر صعودی افزایش تعداد معاملات و متوسط قیمت ادامه خواهد داشت اما این افزایش با شیب ملایمی خواهد بود .

 

عدم امکان کاهش قیمت

 

در همین زمینه با یک کارشناس شهرسازی به گفتگو نشستیم . سجاد . ب در باره وضع مسکن می گوید : بازار یک دوره رونق نسبی را گذرانده است و آنچه که مشهود است در یک ماه گذشته ارزش املاک در بیرجند افزایش معقولی داشته است . او در تحلیل خود به نبود امکان کاهش قیمت ها اشاره می کند و می افزاید : ما در تمام مولفه های مرتبط با مسکن افزایش قیمت داشته ایم و هر چند بازار بخواهد در این خصوص مقاومت کند باز هم نمی تواند در مقابل رشد قیمت آهن، افزایش قیمت مصالح و دستمزد و زمین و همچنین عوارض شهرداری و نظام مهندسی و تامین اجتماعی بی تفاوت باشد و این در یک روند ۶ ماهه که ساختمان های جدید با قیمت تمام شده جدید به بازار عرضه گردند در قیمت املاک تاثیر گذار خواهد بود 

 

همه دستگاه های دولتی

تعرفه ها را افزایش داده اند 

 

این کارشناس شهرسازی می گوید : کدام دستگاه مانند شهرداری و نظام مهندسی و تامین اجتماعی ، آب و برق و گاز و تلفن  در تعرفه های خود کاهش داشته اند که بازار بخواهد ثابت بماند و یا به فرض محال قیمت کاهش پیدا کند ؟ 

 

۶ ماه آینده اثر افزایش تعرفه ادارات مشخص می شود

 

او می گوید: شاید هنوز این افزایش تعرفه ها در بازار اثر خود را نگذاشته باشد اما تا ۶ ماه آینده که اولین سری از ساختمان های در حال احداث با تعرفه های جدید به پایان برسد و به بازار عرضه گردد قیمت تمام شده آن موید این  افزایش ها خواهد بود و واکنش بازار نسبت به این موضوع حتما گرانی است که آن هم از جیب خریدار تامین می شود نه فروشنده . این کارشناس مسائل شهری می گوید : افزایش قیمت های مربوط به مولفه های ساختمان به خودی خود باعث افزایش قیمت خواهد شد و حتی شدیدترین رکود ها هم نمی تواند این حقیقت را تحت شعاع قرار دهد . 

 

افزایش قیمت مسکن به بهانه

افزایش نرخ زمین های مزایده ای

 

او می گوید : زمین به عنوان یک مولفه در قیمت مسکن رشد قیمتی داشته و جامعه چطور می تواند انتظار ارزانی داشته باشد در حالی که زمین های مزایده ای دستگاه های دولتی برای زمینی که ۳ ماه قبل با قیمت پایه ۸۰۰ تومان عرضه شده است اکنون قیمت پایه اش را ۱ میلیون معرفی می کنند و همین به تنهایی 

می تواند نقش بزرگی در قیمت مسکن داشته باشد. 

 

قیمت ها جای رشد دارد

 

این فعال حوزه شهری ادامه می دهد : بازار طی چند ماه گذشته تکان های مثبتی خورده اما آنچه که مشخص است با توجه به هزینه های جدید ایجاد شده برای فعالان ساخت و ساز ، قیمت های فعلی هنوز جای رشد و افزایش را دارد و این روند افزایشی به شکل معقولی در آینده ادامه خواهد داشت.

 

قیمت مسکن هماهنگ با تورم 

بالا خواهد رفت اما در سال آتی ... 

 

مهدی . م ، متصدی یک واحد صنفی مشاور املاک نیز از اجتناب ناپذیر بودن افزایش قیمت ها می گوید و اینکه بازار تا کنون در مقابل رشد نرخ ها مقاومت کرده ولی این روند تا پایان سال بیشتر ادامه نخواهد داشت . این فعال حوزه مسکن معتقد است : تا پایان سال قیمت مسکن هماهنگ با نرخ تورم بالا خواهد رفت و پس از آن در اوایل سال آتی جهش ناگهانی را به دلیل افزایش قیمت های وابسته به ساخت و ساز تجربه خواهد نمود . او می گوید : تاثیر افزایش تعرفه دستگاه ها و همچنین قیمت مصالح و دستمزد در سال آینده خود را نشان خواهد داد چرا که هنوز ساختمانهایی که با این قیمت ها شروع به ساخت کرده اند به بهره برداری نرسیده و قیمت تمام شده ان مشخص نشده است.

 

قیمت ها را در شهر بیرجند

صاحبان املاک  تعیین می کنند

 

البته این مشاور املاک از تفاوت بیرجند با سایر شهرهای کشور در موضوع معاملات املاک 

می گوید: و این که در مرکز خراسان جنوبی قیمت ها را صاحبان املاک تعیین می کنند نه یک روند معقول و کارشناسی ، او می گوید :

طی ماه گذشته مالک خانه ای که مثلا مبلغ کارشناسی آن ۱ میلیون رهن و ۵۰۰ اجاره بوده ناگهانی و بدون هیچ فرمولی منطقی قیمت را ۲ برابر کرده است.

 این مشاور املاک از لیست خریدارانی نام می برد

که در صف خرید با نقدینگی وجود دارند اما فروشندگان در بازار فعلی هر روز با اظهار نظرهای نجومی قیمت ها را بالا می برند و این باعث می شود علی رغم رونق ایجاد شده هنوز بازار کم تحرک باشد .  او می گوید : با توجه به وضع  بازار ، مورد برای اجاره و رهن که دیگر کیمیا شده است و بسیار اندک مواردی در بازار مشاهده می شود

اما در بحث فروش هم کفه منافع به نفع فروشنده است چرا که آپارتمانی که تا دو ماه پیش با قیمت ۱ میلیون ۸۵۰ تومان در هر متر معامله می شد الان برای تحویلی ۶ ماه آینده ۲ میلیون و سیصد پیش فروش می شود

 که فروشندگان این تغییرات قیمتی را بر اساس تورم و همچنین پایین آمدن سود بانکی و درگیر شدن سرمایه هایشان توجیه می کنند .

 

مردم در هر مقطعی 

روی یک منطقه انگشت می گذارند

 

این مشاور املاک در گفته هایش به ویژگی  دیگری در معاملات شهر هم اشاره می کند و می گوید : مردم در هر مقطعی روی یک منطقه زوم می کنند و تمایل سرمایه گذاری در آن منطقه به شدت افزایش پیدا می کند و به همین دلیل قیمت ها نیز در آن منطقه خاص به صورت پلکانی بالا می رود . او ادامه می دهد : مثلا چند سال پیش تمرکز مردم بر املاک روبروی دانشگاه آزاد بود و اکنون همه به شدت دنبال سرمایه گذاری در املاک و  خرید آپارتمان در مناطقی مثل رسالت ، عدالت و امیر کبیر هستند . 

افزایش قیمت ها

 به دلیل گرانی هاست

 

این فعال صنفی البته در زمینه رشد قیمت ها به فروشندگان هم حق می دهد و می گوید : افزایش قیمت های پیشنهادی فروشندگان به دلیل افزایش عوارض شهرداری و سایر دستگاه ها

و همچنین مصالح است و در مواردی دیده ایم

 که حتی فروشندگان از فروش ملک خود با توجه به روند افزایش هزینه ها منصرف شده  اند .

او می گوید در بازار فعلی ، کفه منافع در کوتاه مدت با فروشندگانی است که کارشان ساخت و ساز است اما در اقشار مصرف کننده که ملک را برای استفاده شخصی خود تهیه می کنند این واقعیت وجود دارد که کفه منافع به نفع خریدار است چون در دراز مدت خریدار اگر گران هم خریده باشد باز هم با رشد قیمت ها ضرر نمی کند

 ولی فروشنده ای که ملک مورد استفاده خود را فروخته باید برای خود ملکی را با تورم موجود، گرانتر بخرد تا بتواند دوباره صاحب خانه شود.

 

بازار مسکن صد درصد

به سمت رشد می رود

 

یک فعال ساخت و ساز مسکن نیز در گفتگو با ما گفت : بازار مسکن صد درصد به سمت رشد می رود و دولت هر چه بخواهد با القای عدم رشد قیمت بازار را آرام نگه دارد موفق نخواهد بود چون رشد و افزایش نرخ ها به عوامل مختلفی بستگی دارد که شاید بخشی از آن دولتی باشد.

جواد . م می گوید : قیمت یک شاخه آهن از یک سال پیش دو برابر شده و استاد کاری که تا سال ۹۴  ، ۳۰ هزار تومان مزد طلب می کرد الان برای یک روز کار ۸۰ هزار تومان مطالبه می کند . پروانه ساختمانی که با ۷۰ میلیون گرفته می شد الان باید ۱۳۰ میلیون بابت آن پرداخت کرد و اینها همه به جز قوانین سخت گیرانه

شهرداری در خصوص پارکینگ و اضافه بنا است که جدیدا به این بازار تحمیل شده است  او می گوید : من سازنده وقتی ملکی را با قیمت تمام شده ۲ میلیون و سیصد به پایان برسانم به دلیل درگیر بودن سرمایه ام مطمئنا کمتر از ۲ میلیون و پانصد عرضه نخواهم کرد و این یعنی رشد قطعی قیمت املاک 

 

بازار فعلی ، بهترین موقعیت

خرید ملک برای مصرف کنندگان

 

این فعال حوزه مسکن ادامه می دهد : الان بهترین موقعیت خرید ملک است چه بسا که پس از سال جدید شاهد افزایش زیاد قیمت ملک خواهیم بود و این دیگر نه به تقاضا و نه به تنظیم بازار ارتباط دارد و رابطه مستقیم آن با تورمی است که دستگاه های خدمات رسان شهری به آن دامن زده اند . او می گوید مردم بهتر است وقتی با افزایش قیمت های مواجه می شوند و ازشهرداری و شورای شهر و دولت بپرسند شما چه خدماتی را به شهر و مردم آن اضافه کرده اید که یکباره ۱۰۰ درصد در برخی موارد به تعرفه های خود اضافه نمودید 

 

بخرید ولی عجله نکنید

 

بنابر آنچه خواندید سوالات متداول مطرح شده مردم در خصوص مسکن را می توان این گونه پاسخ داد : آنهایی که می خواهند بدانند که خانه در ماه های آینده گران خواهد شد؟ باید بدانند  که  گران خواهد شد، اما با شیبی ملایم و در حدود تورم عمومی  . شاید عده ای هم این سوال را داشته باشند که آیا در سال ۱۳۹۶ خانه بخریم؟ یا صبر کنیم؟ جواب این سوال هم در وهله اول به شرایط آنها بر می گردد. اگر همه پول موردنیاز برای خرید خانه مناسب خود را هم اکنون در اختیار ندارید و بقیه پول شما هم اکنون در بانک هست بهتر است عجله نکنید و سرفرصت ملک دلخواه خود را پیدا کنید. افزایش قیمت مسکن طی ماه های آینده ( البته فقط تا پایان سال ) کمتر از سود بانکی خواهد بود. 


گروه خبری : ویژه های روزنامه آوا
منبع :
آخرین ویرایش : 1396/10/23 -- 18:37:00
نویسنده : واحد تحریریه
تعداد بازدید : 31

نسخه امروز آوا

آرشیو روزنامه آوای خراسان جنوبی

نسخه امروز آوا

نسخه امروز آوا

 


نیازمندی ها رایگان

برای درج نیازمندی و آگهی های خود  کافی است درخواست خود را به شماره پیام کوتاه
3000272424

اس ام اس بزنید

 

 

روزنامه صبج استان خراسان جنوبی - آوای خراسان جنوبی


مدیریت و امور پشتیبانی : گروه نرم افزاری راک

RaakCMS

بانک ایمیلفروشگاه اینترنتی زیباسرا